株式会社 BIM

SERVICE

土木設計 建築設計 不動産

LEGAL INVESTIGATION

法令調査

場所によって、土地には思いがけない制約や法令が課されている場合があります。その内容によっては、建物も建てる事ができないケースも存在します。都市計画法や建築基準法をはじめとして、農地に関しての農地法、土砂の切盛り工事についての宅地造成法、文化財(遺跡等)に関しての文化財保護法というのも存在します。弊社では、不動産的観点に加えて、建築設計的な観点や土木設計的な観点からも、自社にて調査を行う事ができます。

REAL ESTATE RESERCH

基本調査

対象不動産の権利関係や隣地との関係性、現地での立地状況の確認、その地域での市場性の調査等の基本調査を行います。不動産においては、この基本調査と後述の法令調査の結果次第で、今後の方向性を大きく左右しますので、非常に重要な調査となります。弊社では自社にてこの調査を行います。

LANS UTILLIZATION

土地利用提案・評価

基本調査と法令調査を行った結果を基に、土木設計または建築設計にてその土地の利用計画を構築し、その土地にとって最善の企画(利用計画)をご提案致します。また、その内容と照らし合わせて対象地に対しての評価を付けることができ、自社での買い取りも検討に入れながらの検討ができます。弊社では自社での設計能力を有しておりますので、外注ではなく自社での検討やご提案を行う事ができます。よって情報が外に漏れることはありませんので、ご安心ください。

INSPECTION

インスペクション

専門のホームインスペクター(住宅診断士)によって、第三者的な立場からの住宅診断を行います。まだ耳慣れない言葉だと思いますが、米国すでに70~90%の割合で中古住宅の取引おいては実施されており、日本でも普及してきています。様々なリスクやトラブルに対しての,予測及び防止になる取り組みです。またインスペクションを行った住宅に対しての、優遇処置も期待できます。
MORE

不動産基本調査

市況調査
その地域における不動産取引の価格相場調査。公的な評価格(路線価、固定資産税評価)とは異なり、過去複数年から現在まで実際の取引(売買等)で行われる価格調査になります。不動産売却及び購入の際の価格査定については、公的な評価格よりもこの実際の取引価格の方が重要な判断基準となる場合が多くありますので、不動産査定においては基本的かつ重要な調査となります。弊社ではこの業務・調査を行うことが出来ます。
登記調査
対象不動産の登記内容の確認調査。対象地所有者が誰なのか、地目はどうなのか、面積はいくらなのか、抵当権及び賃借権等の権利が設定されていないか等を法務局に照合し、謄本及び公図等を確認しての調査になります。不動産においては登記されているか否かが権利関係のトラブルとなった際に判断基準とされる事が多いので、特に購入の際には隣接地も含めて念入りな調査が必要です。弊社ではこの業務・調査を行うことが出来ます。
現地調査
対象不動産の現地状況の調査。立地条件、建物の劣化状況、周辺環境等を確認します。近年ではネットで現地に行かなくても、ある程度現地を確認できたりしますが、周辺の細かい部分や近隣環境等は現地に行くことでしか把握できませんので、現地での物件確認作業は非常に重要な作業となります。弊社ではこの業務・調査を行うことが出来ます。

不動産法令調査

境界測量
現地測量を行い境界杭の有無及び境界線と想定される位置形状確認をし、法務局登記内容の確認を行うことにより境界線の割り出しを行う作業になります。その後、境界線に接する所有者同士で現地立会にて境界線を確認し、問題無ければ境界確認書に関係者の記名押印をもって境界の確定となります。法務局で登記されている内容と現地とが合致しないことは多々あります。理由としては、昔と現在の測量技術が違う事による誤差、又はその地域における境界線の捉え方によったり様々あります。面積に大きく影響を及ぼし、隣接地との関係もありますので取引をするにおいては重要なポイントの一つです。弊社ではこの調査・協議を行うことが出来ます。
地形測量
平面的な境界測量図とは異なり、近接道路、排水経路(埋設物も含む)、敷地内工作物及び構造物形状、高低差も含めた現況測量になります。この測量を実施することで土地を立体的に捉える事が出来ますので、対象敷地の有効的な区画及び形状を変更した土地利用計画で考察する事が可能となり、その土地を最大限に活用するための基礎として役立ちます。崖高低差や切盛土が激しい場合だと工事費用などにも大きく影響を及ぼしますので重要な資料となります。又、各法令の適応基準判断の基礎としても重要となり把握しておく必要があります。弊社ではこの測量業務を実行する事が出来ます。
都市計画法の調査
都市開発を行うにあたっての必要な事項を定めている法律になります。地域によってその場所で出来る事、又は出来ない事が定められており、様々な規約が存在します。また、宅地開発を行うにあたっても必要な届出を行い、行政機関の許可を得なければ宅地開発は出来ません。自身の土地だからなにをしても良いという事ではなく、様々な法令がそこには存在していますので、そこを調査し、把握した上での計画の構築になります。弊社ではこの業務・調査を行うことが出来ます。
宅地造成法の調査
宅地造成による災害が発生する可能性がある区域に、宅地造成工事の規制を行う必要がある区域を、宅地造成工事規制区域として指定されています。その区域内での計画敷地が一定の面積以上の切土・盛土、または一定の高さを超えた切土・盛土(詳細は『土木設計 土木基本設計 宅地造成』の項参照)が発生する場合、本法の許可が必要になります。本法に抵触すると費用及び期間が更に掛かってしまいますので、計画に大きく影響してきます。事前に対象エリア内か否かを確認し、計画の内容を定める必要があります。弊社ではこの業務・申請を行うことが出来ます。
建築基準法の調査
建築物の敷地・設備・構造・用途についてその最低基準を定めた法律です。一口に『家を建てる』と言ってもそこには色々と制限や規約が存在します。道路の種類、その地域(地区)に設定されている地区計画、建てる事のできる建物の用途、建物が建築できる場所か否か等を同法に照らし合わせて、確認及び調査を行います。それを踏まえた上で、どのような土地計画を行なえばよいのかを検討していきます。弊社では建築確認申請及び建築許可等の業務・申請を行うことが出来ます。
農地法の調査
農地法とは農地の取り扱いについて定めた法律になります。農地の定義としましては、耕作の目的に供される土地と定義されていますが、土地の登記簿上の地目だけで判断されるものではなく、その土地の現況によっても判断されます。自身の土地であっても、農地である以上は勝手に売買や、その形質を変更することは出来ません。利用目的に応じた許可申請及び届出申請をその地区の農業委員会から得なければなりません。宅地目的として転用を行うにあたっては、現状が農地であるか否かの調査が必要になります。弊社ではこの業務・申請を行うことが出来ます。

不動産法令調査

森林法の調査
森林法とは『森林生産力向上を目的とした森林行政の基本法』となります。許可の対象となる森林は森林法第5条の規定により都道府県知事制定による地域森林計画地の対象民有林で、許可の対象となる開発行為は土石又は樹根の採掘、開墾その他の土地の形質を変更する行為が該当します。対象民有林であるか否かを確認し、対策を考える必要があります。弊社ではこの業務・申請を行うことが出来ます。
給水の調査
前面道路、又は宅地内にある給水管(水道管)の確認調査になります。一般的には道路内に公共の給水管があり、宅地内へ個人管を引き込んでいるパターンが多くあります。ですが、中には個人名義で布設されている給水管もあったり、他人名義の土地を通っていたり、隣地から分岐されていたりと様々なケースが存在します(古い団地、地区に多い)。水を確保できなければ、その土地の評価としては著しく低下しますので、事前に状況を把握し対策を建てる必要があります。弊社ではこの業務・調査を行うことが出来ます。
土砂法の調査
土砂災害のおそれのある区域を選定、調査をして危険区域としての指定(土砂災害警戒区域、土砂災害特別警戒区域)を行い、国民への周知をすることで災害対策やその区域での土地の開発等を抑制していくことを目的としています。この区域に指定されると、建物の建築や宅地開発に規制が生じてきます。それに伴い、対策費用等で計画に支障をきたす場合がありますので、事前の把握が必要です。又、宅地造成法規制区域外において一定以上の面積及び量の土砂を堆積し盛土による整地を行う場合に土砂体積の許可が必要となる場合もあり、弊社ではこの業務・申請を行うことが出来ます。
文化財保護法の調査
文化財の保存・活用することを目的とした法律になります。事業予定地に文化財(遺跡、古墳、貝塚、住居跡)が確認された場合、若しくは存在する可能性がある場合には文化庁の調査を受けなければなりません。その際の調査費用等について地域関係課と事業者負担規模について協議します。金額としては規模にもよりますが、非常に大きなものになります。調査及び確認を事前行い、それに伴い計画の方針を決める必要があります。弊社ではこの業務・調査申請を行うことが出来ます。
下水道法の調査
『下水道の整備を行い、都市の健全な発達、公衆衛生の向上及び公共用水域の水質保全を図ること』を目的とした法律になります。この法律に基づき下水道を新設していきます。また、下水道台帳や現地の状況を確認して、排水の可能な位置に下水道管が埋設されているかどうかを確認し、計画を練る必要があります。また、現在は下水道管がなくても、将来的に下水道管を敷設する予定がある場合には、予め開発地内への下水道管敷設を求められる場合があります。弊社ではこの業務・調査を行うことが出来ます。
道路法の調査
道路についての指定及び認定、管理、構造等を定めた法律になります。道路といっても様々な種類が存在します。建築基準法上の道路であるのかないのか、公道なのか私道なのか、幅員はいくらなのか、権利関係はどうなのかなど確認する必要があります。道路が基準に適合していないと、計画に多大な影響を及ぼしますので、計画をたてる際には基本的克かつ重要な点になります。又道路には電柱、公衆電話、広告塔、消火栓、道路標識等の様々なものが設置されています。設置されている場所によっては、計画に支障をきたす場合も多々あります。計画と設置物との位置関係を把握し、計画の検討または設置物の移動を検討しなければなりません。弊社ではこの業務・調査を行うことが出来ます。
道路占用物件の調査
既存の調査対象敷地より排水施設(例:流末排水管Vuφ100等)、敷地乗入水路グレーチング及びコンクリート橋等を公共施設である道路・水路に占用物が存在するか否か調査し道路法による対応が必要となります。弊社ではこの業務・調査を行うことが出来ます。弊社ではこの業務・調査を行うことが出来ます。
地下埋設物の調査
道路内には水道管、下水管、雨水管、電気ケーブル、電気通信ケーブル等が埋設されています。それらの位置関係を把握して道路工事は行う必要がありますので、事前に関係各所への確認が必要になります。計画地内においても、過去にどのような建築物が建っていたかどうかなどによって、地下にどのような構造物または汚染物質、産業廃棄物等があるかの確認は必要になります。場合によっては先行試掘確認が必要な場合もあります。弊社ではこの調査業務・協議を行うことが出来ます。
里道・水路基本調査
実際には水路、里道等、現況には存在していないようであっても、法務局備付公図上には里道及び水路が存在している地図という場合があります。(昔にはそのように使用されていた)見た目がそうでないとはいえ、勝手に手を加えることはできません。計画地の中にそのような土地がある場合には、相応の手続きが必要になります。登記調査及び境界測量の際に判明しますので、どのようにするかの管理者協議が必要です。どの様な行政手続法を選択し事項するかを判断します。弊社ではこの調査業務・一部実行業務として協議・申請を行うことが出来ます。
道路河川の調査
道路及び河川で行う行為(占用、加工、改築、除去等)によって、それぞれの管理者からの許可を得る必要があります。その対象に含まれる道路河川なのか否かを調査し、確認する作業になります。弊社ではこの業務・調査を行うことが出来ます。

不動産法令調査

消防・水利の協議
宅地開発を行う際の、消防法に基づく消防水利の協議になります。開発を行うことによって既存の消防施設に支障をきたすことがないか、または新設しなければならないかなどを宅地計画と照らし合わせながら協議を行います。必要であれば、防火水槽や消火栓等の施設を新設します。弊社ではこの業務・調査を行うことが出来ます。
防災協議
『造成宅地防災区域』に指定されている場合、造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者等には、災害の防止のため擁壁等の設置等の措置を講ずる責務があります。 また、都道府県知事等が、災害の防止のため造成宅地の所有者等に勧告や改善命令を行うことがあります。国土交通省のホームページによると『現在造成宅地防災区域に指定されている地区はありません(平成23年4月1日現在)』とのことです。その他ウォーターハザード、防災ハザードマップ等の存在を確認し対策計画を施せるか否か対応が必要となります。弊社ではこの業務・調査を行うことが出来ます。
警察協議
宅地開発を行う事で、周辺の道路交通状況に与える影響について事前に当該警察署と協議を行います。宅地開発地への進入部での交通事故や渋滞発生の可能性、商業施設等であれば駐車場不足による違法駐車の可能性等を考慮し、それにより未然の防止及び軽減に努めます。又、信号機及び道路交通法標識の移設、交通機動敷地内の仮設設置や掘削工事等もこの協議としています。弊社ではこの調査業務・協議申請を行うことが出来ます。
インフラ協議
宅地開発地内へのインフラ設備(道路、通路、調整池、水路、橋、トンネル、水道管、下水管、雨水管、電力、各弱電ケーブル、教育施設用地、商業施設用地、公園、緑地等)の公共施設新設についての協議になります。それぞれの宅地開発の大きさに関係して仕様等も異なってきますので、設計では関係各所との協議が必要です。新たに開発団地が加わることによっての周辺施設との関係性も考慮しながら検討を進めていくので、地元自治体との協議が必要になります。弊社ではこの官民連携協議業務・申請事務機関として実行することが出来ます。
国土法の届出
国土法(国土利用計画法)とは、『重要な資源である国土を、総合的かつ計画的に利用するために必要とされる規定をおく』法律になります。土地利用基本計画の作成や、土地取引の規制を定めています。全国的に対象となるのが事後届出制になり、原則、契約後2週間以内の都道府県知事への届出が必要になります(市街化区域:2,000㎡以上、市街化調整区域・非線引き都市計画区域:5,000㎡以上、準都市計画区域・都市計画区域外:10,000㎡以上)。弊社ではこの調査業務・申請を行うことが出来ます。
環境衛生
宅地が新たに出来上がりそこに人が住むことになれば、当然ゴミが発生します。ゴミを捨てるにあたり、ゴミ置場の管理者との協議が必要となってきます。ゴミ置場の管理は当該地の自治体が管理している場合がほとんどなので、自治体との協議になります。区画数によっては、新設も考慮に入れた検討が必要になります。管理者に関しては多くは自治体管理ですが、住民同士で管理している場合もありますので、周辺住居への聞き取り調査が必要になります。地味な問題ですが、基本的な部分になるので、要調査・検討が必要となります。弊社ではこの調査業務・地元調整協議を行うことが出来ます。

不動産評価

土地の買取
前述の不動産法令調査の検討結果を踏まえた上で土地価格を査定し、条件面も含めて売主との了承が得られれば、契約となります。決済(残代金の支払い、所有権移転)条件としては、都市計画法29条許可等の土地利用についての保障が確保できた段階での決済が一般的です。売主との直接取引、仲介会社を介しての取引等があります。弊社では不動産法令調査を基に土地の買取を実施すること、又は仲介することが出来ます。
建物の買取
土地の買取と同様に不動産法令調査の検討結果を踏まえた上で建物価格を査定し建物を買い取る事が出来ますが、建物と土地のセットが弊社の条件となります。建物のみの場合は、キャピタルゲイン、インカムゲイン等判断できる場合、又はその可能性がある場合はこの限りではございません。
土地建物の仲介
売主及び買主の間に入り、売買のサポートをします。不動産売買には多様な法令や制限等も関係してきます。また、動くお金も大きな額になりますので、専門家として中間に入り様々なサポートを行います。報酬は仲介手数料にて売主及び買主から支払われます。仲介手数料には上限(取引額200万円以下:取引額の5%以内、取引額200万円を超え400万円以下:取引額の4%以内、取引額400万円を超える額:取引額の3%以内)があります。弊社ではこの実施業務一式を行うことが出来ます。
土地の販売
建築条件付き(建物施工会社が決まっている場合。土地契約後一定の期間内に施工会社との建物請負契約締結が条件とされている)、建築条件なし(建物施工会社が決まっておらず、好きな会社で建築できる)、雑種地(そのまま家は建てれず、造成工事等が必要)、分譲地(宅地として形成されており、直ぐ家が建てれる状態。建築条件付きの場合が多い)など販売されているケースとしては多くあります。弊社ではご要望・状況に応じて、自社物件も含めた中での物件の提案を行う事が出来ます。
建物の販売
通常は、土地付建物としてセットで販売されています。新築住宅であれば、ハウスデペロッパー、ハウスメーカー、工務店の建売住宅である場合が多く、中古住宅では個人売主である場合が多く存在します。前者は売主との直接取引に場合が多く(仲介手数料なし)、後者は仲介会社を介しての取引が多くみられます(仲介手数料あり)。弊社ではご要望・状況に応じて、自社取り扱い物件も含めた中での物件の提案を行う事が出来ます。

不動産提案

税金対策
不動産を所有すれば、固定資産税等の税金は当然かかりますが、不動産ならではの税制上の優遇措置も存在します。雑種地のような状態で置いておくより、住宅やアパート等の敷地として利用されているものであれば、負担軽減措置(小規模住宅用地(住宅1戸につき200平方メートルまでの部分)固定資産税:課税標準額=価格×1/6 都市計画税:課税標準額=価格×1/3、その他の住宅用地(小規模住宅用地以外の部分)固定資産税:課税標準額=価格×1/3 都市計画税:課税標準額=価格×2/3)があります(広島市の場合)。所有しておくならば、良い状態での所有をしておけば様々な活用も検討できますし、節税効果も高くなると思われます。
相続対策
次世代に相続をさせるのであれば『負の遺産』的なものでなく、良質な不動産を継承させていきたいと思うのは当然だと思います。ただ放置してあるものであっても固定資産税等の税金は年々掛かります。また近隣関係からくる維持管理等からの費用も必要になります。良い状態で残すことが次世代にとっても有益なことになります。そうした状態にするにはどうすればよいかのノウハウ・技術が弊社にはあります。皆様にとってより良い未来を残すことの、お手伝いができると考えております。
不動産のローン
新築住宅を購入する際の住宅ローンをはじめとして、様々な不動産担保ローンが揃っています。また、不動産投資へのローン商品も多くあります。借り入れの際には金融機関の審査が必要となりますが、審査で大きなウェイトを占めるポイントは、年収、車等の他社からの借り入れ状況、自営か否か、勤務会社、返済比率が審査するうえでの大きなポイントになります。ローンの手続きには金融機関とのやり取りが必要となり、多くの書類が必要となってきます。弊社では、ローン審査・手続きまたは金融機関とのやり取りを代行して行う事が出来ます。
不動産の活用
売却、または賃貸アパート等の賃貸収益物件が一般的な活用方法だとは思いますが、それ以外の活用方法は存在します。一つの事に囚われなければ、自分自身や家族にとってもよい方法があることに気付かされます。活用方法にも賃貸アパートのように自身で金融機関から借り入れをして行う方法もあれば、借り入れをしなくても活用する方法はあります。弊社では、ご要望に応じてのご提案をさせていただくことが出来ます。
不動産の再生
一見どうにもならないような不動産でも、目線を変えれば生きるものはたくさんあります。もちろんクリアしなければいけない法令や権利関係等のハードルは多々存在しますが、世の中絶対に無理な事はそんなにありません。それをクリアすれば金銭面だけではなく将来的に渡って残せるものに変わる可能性がありますので、目線を広げて可能性を模索する必要があります。放置しているものでも、少し手を加えるだけでより良い形での再生が可能となり、出資なくして再生ができる方法も存在します。弊社では、より良い形での再生方法のご提案・実行できる技術を有しております。